Comment Faire Un Investissement Locatif et Ou Faire Un Investissement Locatif En France

Comment Faire Un Investissement Locatif et  Ou Faire Un Investissement Locatif En France

Comment Faire Un Investissement Locatifet Ou Faire Un Investissement Locatif En France – Notre guide complet.

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de percevoir des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine.

L’investissement peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. En effet, le législateur ou le gouvernement autorise des déductions d’impôts en contre partie d’un engagement de location. Tout contribuable qui paie des impôts peut donc bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées. 
L’investissement locatif est le seul placement permettant de se constituer un patrimoine financé à crédit, dont les ¾ sont payés par le locataire, le solde étant réglé par une économie d’impôt et un effort d’épargne réduit. Différents programmes d’investissement locatif existent dont le dispositif Malraux, Censi Bouvard ou encore le dispositif Pinel.

Opter pour un investissement locatif permet d’accroître en douceur son patrimoine et de bénéficier, une fois l’achat amorti, d’un complément de revenu appréciable. À condition de faire les bons choix.

Choisissez une ville caractérisée par un accroissement continu de population, un quartier bien desservi par les transports en commun, une commune dotée d’infrastructures commerciales, etc. Avant d’acheter un 4 pièces par exemple, vérifiez la proximité des écoles, voire des universités pour pouvoir le proposer à la location soit à une famille, soit à des étudiants en colocation.

Consultez les annonces pour connaître le taux de logements vacants dans le quartier choisi et les tarifs pratiqués à la location. Un bien proposé trop cher se loue plus difficilement qu’un autre et ses occupants le quittent à la première occasion. De plus, prenez en compte le bassin d’emplois aux alentours et les grandes industries pouvant être situées à proximité car cela peut être une garantie pour louer votre bien.

  • Comme dans tout investissement immobilier locatif, la règle fondamentale à suivre est le choix stratégique de l’emplacement du bien : il doit s’agir d’un secteur où la demande locative est forte, seule façon de pérenniser l’investissement en terme d’occupation et de plus-value à la revente. Comparez les perspectives de plus-value entre les régions car elles peuvent être moins intéressantes dans certaines régions où le prix du m2 est déjà élevé lors de l’acquisition.
  • Achetez un logement c’est avant tout un investissement.
    Ne faites pas intervenir votre affect dans la sélection de votre bien. En effet celui-ci ne sera pas votre résidence principale et trop d’affectif pourrait vous faire perdre de vue votre objectif premier : la recherche d’un investissement rentable. La sélection de votre bien déchargée d’affect, vous multiplierez vos chances que le logement plaise à d’autres et trouverez plus facilement preneur… Le bien doit être louable ! N’oubliez pas votre objectif : n’achetez pas dans une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! Rendez-vous sur place avant d’acheter, pour vous rendre compte par vous même de la situation du bien et des commodités alentours !
  • Ne voyez pas trop grand et diversifiez vos investissements.
    Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible. N’oubliez cependant pas que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l’achat… mais aussi à la location. Cette précaution alliée à une diversification des investissements vous permet en cas de problèmes, loyers impayés notamment, de ne pas avoir mis tous vos œufs dans le même panier et donc de gérer le problème plus aisément. En matière d’investissement immobilier, rappelez vous que la plus value est faite sur le prix d’achat et non sur le prix de revente ! Il est donc absolument indispensable de bien acheter !
  • Ne cherchez pas de rentabilité excessive et pensez plutôt défiscalisation. Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % est très convenable. Par ailleurs, un investissement immobilier prend toujours de la valeur à long terme. Avec le dispositif Pinel, vous déduirez une partie de vos impôts, sur six, neuf ou douze ans : un calcul intéressant, même si les loyers de ces logements, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne. Les montages financiers vous permettront alors d’étudier les taux d’intérêts, les différents types de prêts, de faire appel aux différentes lois de défiscalisation immobilière, ainsi que de trouver l’investissement adapté en prenant compte des aléas possibles (notamment dans l’investissement dans l’ancien, des travaux sont souvent à prévoir).
  • Sélectionnez votre locataire et votre promoteur.
    Pour trouver le « bon » locataire qui paiera régulièrement son loyer et qui ne dégradera pas le bien en location, le propriétaire doit demander certains justificatifs pour minimiser les risques et arrêter son choix en toute connaissance de causes.
    Pour un loyer inférieur à un tiers des revenus, vous avez la possibilité de demander une caution solidaire. En cas de colocation, demandez une caution pour l’intégralité du loyer à chaque participant … avoir un maximum de garanties est toujours mieux.
    Du côté du promoteur qui vend le bien, vérifiez sa notoriété, s’il respecte bien les normes en vigueur ainsi que le taux de mixité des résidences (la règle des 3/3 avec 1/3 des logements proposés à l’investissement, 1/3 en logements sociaux et le tiers restant en résidences principales).

Les 7 clés pour réussir son

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  • Mettez votre Financer Achat Immobilier Sans Apport en gestion
    La gestion locative est une prestation relevant notamment de la compétence des agences immobilières, des notaires ou des syndics. Elle peut être définie comme l’ensemble des activités qui visent à optimiser le rendement économique d’un patrimoine immobilier. Une agence vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous, le recouvrement d’éventuelles créances. Des avantages qui compensent largement les honoraires qu’elle vous demandera : 5 à 10 % des loyers charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.
  • Souscrivez une garantie
    La Garantie Locative est une assurance qui vous garantit le versement des loyers de votre bien immobilier. Vous êtes ainsi assuré de rentabiliser votre Financer Achat Immobilier Sans Apport.
    Vous devez souscrire une Garantie Locative pour chaque logement que vous souhaitez assurer. Vous pouvez opter pour une classique assurance loyers impayés ou la nouvelle garantie universelle des risques locatifs

Construire son projet d’investissement locatif

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Dans l’élaboration de votre budget, la capacité d’apport correspond à votre possibilité de financer, en liquidités, l’achat immobilier. Cette capacité d’apport permet d’obtenir des conditions de prêt plus avantageuses puisque l’organisme qui vous accorde le crédit est rassuré par cet apport préalable et complémentaire.

Cependant, lorsque l’on souhaite créer son patrimoine en vue de le développer, il arrive que cette capacité d’apport soit très faible (quelques économies, donations) voire inexistante.

Ainsi, il est préférable de réaliser une opération immobilière qui ne nécessite pas obligatoirement un apport personnel d’argent important pour être financée. C’est notamment le cas de l’investissement locatif qui se finance en grande partie grâce aux revenus locatifs perçus.

En effet, il est possible de financer son investissement locatif lucratif à l’aide d’un crédit sans apport. Une pratique admise par les organismes prêteurs qui considèrent particulièrement l’aspect fiscal de l’opération ainsi que les revenus que cette opération va vous permettre de générer.

Toutefois, les organismes prêteurs sont de plus en plus frileux et craignent d’accorder des crédits sans apport (que ce soit un prêt amortissable ou in-fine). Pour espérer pouvoir en bénéficier et voir aboutir votre projet d’investissement locatif, il vous faudra donc redoubler de persévérance pour convaincre le prêteur (ce qui ne sera pas toujours facile). Néanmoins, commencer par présenter un projet concret et solide vous rendra déjà bien plus crédible aux yeux de votre organisme prêteur.

Pour cela, vous devrez constituer un bon dossier qui fasse preuve, non seulement de votre détermination mais aussi et surtout du sérieux de votre projet.

Vous devrez pouvoir prouver que vous avez pris connaissance de tous les frais (assurances, taxes, charges, etc.) à considérer. Ces frais que vous mettrez en lien au montant du loyer que vous envisagez percevoir. Il s’agit là du calcul du ratio entre investissement et rendement attendu. La marge doit évidemment être bénéficiaire.

De plus, démontrez à votre organisme prêteur que vous avez une capacité d’épargne (effort d’épargne mensuel réalisable) convenable sans que celle-ci soit surestimée. Il s’agit surtout de démontrer que vous êtes apte à mettre régulièrement de l’argent de côté.

Choisir le bien immobilier pour un investissement locatif sans apport

Un investissement locatif réussi est donc un placement immobilier préparé. D’autant plus dans le cadre d’un investissement locatif sans apport. Puisqu’en plus de vos objectifs à atteindre, c’est l’organisme prêteur que vous devez convaincre.

Ainsi, après avoir défini un cadre budgétaire réaliste et concret, il est crucial de suivre toutes les étapes d’un bon placement immobilier. A commencer par le choix du bien et de son emplacement.

Etant donné qu’il s’agit d’un investissement sans apport, il est préférable de vous focaliser sur des biens de petites surfaces sans pour autant lésiner sur la qualité du bien et de son emplacement, au risque de ne pas réussir votre investissement locatif.

Ainsi, s’il est vrai qu’investir dans une petite surface de type studio est plus sujet aux risques de « turn-over », vous pouvez par exemple envisager d’investir dans des résidences de services comme les résidences étudiantes ou les EHPAD qui rendront votre investissement dans une petite surface bien plus sûr et rentable.

Quant à l’emplacement du bien, il est commun de dire que c’est un critère primordial en matière d’investissement immobilier. Alors ne négligez surtout pas cet aspect sous prétexte que vous n’avez pas les moyens financiers.

Ne vous lancez pas tête baissée dans une opération improvisée au risque de subir certains déboires (difficultés pour louer, nécessité de revoir le loyer à la baisse d’où une perte de rentabilité et un impact sur le plan de financement, etc.). Votre priorité : bien vous informer. Vous vous pencherez sur le type de logement, le marché locatif, le choix du locataire et du type de location (vide ou meublé), la fixation du loyer, le financement et le crédit, la fiscalité et les taxes, sans oublier la gestion locative.

Un investissement bien ciblé. Vous commencerez par la définition de vos objectifs. L’idée, en fait, est de savoir ce que vous comptez faire de votre investissement. Si vous souhaitez percevoir des loyers sur le long terme, par exemple, vous ne choisirez ni le même logement, ni la même adresse que si vous désirez reprendre la maison ou l’appartement pour y vivre ou y loger vos enfants dans quelques années.

N’oubliez pas les aspects patrimoniaux de votre investissement. Penchez-vous notamment sur le régime juridique de l’achat si vous investissez en couple. N’oubliez pas les questions liées à la transmission du patrimoine (droits de succession notamment) si vous comptez donner le bien à vos enfants ou petits-enfants.

La bonne stratégie pour un bon investissement

Investir dans l’immobilier, c’est se poser les bonnes questions : comptez-vous percevoir une rente sous forme de loyers ? Souhaitez-vous reprendre le logement d’ici quelques années pour en faire votre future résidence principale ? Allez-vous le revendre pour encaisser une plus-value ? Envisagez-vous d’y loger vos enfants ou de leur transmettre ce bien ?

Les bonnes cibles. C’est en fonction des réponses à ces questions que vous définirez votre stratégie, donc vos objectifs, lesquels conditionneront l’emplacement et le type de logement. Si vous désirez y habiter d’ici une dizaine d’années pour votre retraite, vous le sélectionnerez comme s’il s’agissait de votre résidence principale. Vous pourrez par exemple investir dans une ville recherchée du littoral. Si vous misez sur la perception de loyers et la rentabilité, vous opterez pour une commune à forte demande locative. Louer à un étudiant impose de choisir une ville qui possède un pôle universitaire.

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Bien placé, c’est obligé. Dans tous les cas, choisissez un bon emplacement. Le quartier doit être agréable et surtout bien desservi par les transports en commun. La présence de commerces de proximité constitue un plus, de même que les espaces verts et la sécurité. .

Immobilier locatif : choisir un bon emplacement

Pour bien choisir l’adresse de votre investissement locatif, faites comme si c’était vous qui alliez habiter dans le logement, comme si c’était vous le locataire. Vous opterez pour un quartier agréable à vivre, bien équipé et bien desservi. Si vous investissez dans une grande surface ou dans une maison, votre locataire sera une famille. Donc pensez à la proximité des crèches et des écoles. Si vous louez à un étudiant, vous opterez soit pour un bien proche du campus, soit pour un appartement en centre-ville mais relié aux pôles universitaires par les transports en commun.

Pensez toujours à la revente. Si vous remettez le bien sur le marché, il doit trouver rapidement preneur à bon prix. Ce qui est toujours plus facile avec une bonne adresse. En jargon immobilier, cela s’appelle la profondeur du marché et c’est un critère essentiel. Dans une ville dynamique, les transactions filent bon train pour peu que le prix soit fixé de manière objective. Sur les secteurs en perte de vitesse, la plus-value n’a rien d’évident et les biens peuvent avoir du mal à se vendre.

Un marché locatif porteur. L’emplacement n’est pas le seul critère de choix. Veillez à sélectionner un marché porteur, dans lequel la demande des locataires est bien réelle. L’Ile-de-France, les grandes métropoles régionales, les villes universitaires, les agglomérations avec un solde migratoire positif, les zones frontalières vous permettront de louer votre bien sans difficulté et avec un loyer vous assurant une bonne rentabilité.

Location : menez l’enquête. Attention : dans certaines communes moyennes, beaucoup de logements neufs ont été bâtis à l’époque de la défiscalisation Robien. L’offre locative y est supérieure à la demande et les loyers restent peu attractifs. Passez au crible le marché locatif de la ville choisie. Renseignez-vous sur l’état de l’offre et de la demande, sur le niveau et l’évolution des loyers. Jetez un oeil sur les projets d’immobilier de bureau ou de zones d’activité, qui drainent des salariés donc des locataires potentiels. Vous voulez en savoir plus ? Consultez notre dossier Immobilier locatif : comment choisir un bon emplacement.

Dans quel logement investir ?

Principe de base de l’investissement immobilier locatif, les petites surfaces rapportent davantage au mètre carré mais le risque est plus élevé : vous devrez faire face à de fréquents changements de locataires avec des remises en état à la clé. Pour les grandes surfaces, c’est exactement l’inverse. Les deux et trois pièces, quant à eux, offrent un bon compromis risque/rendement. Après, tout est question de choix personnel mais aussi de moyens financiers.

A qui louer ? Raisonnez également en fonction de votre cible de locataire. Pour un étudiant, la studette ou le studio sont indiqués. Pour une famille, vous miserez sur un grand appartement ou sur une maison individuelle. Dans les deux cas, vous choisirez une adresse qui cadre avec les besoins de vos locataires. Pour une famille, la proximité des crèches et des écoles est la bienvenue.

Investissement, budget et financement

Choisir le logement, c’est aussi une question de budget. Si vous disposez de petits moyens, vous miserez sur une chambre de bonne (de plus de 9 mètres carrés et vingt mètres cubes, c’est obligatoire) ou un studio. Avec une enveloppe plus garnie, vous pourrez acheter deux studios (vous répartirez mieux les risques inhérents aux petites surfaces) ou un deux pièces. Pour les investisseurs fortunés, le choix est évidemment bien plus large. Il est ainsi possible de mixer les surfaces, le neuf et l’ancien, etc.).

Effort d’épargne. Votre budget sera déterminé en fonction de la somme que vous pourrez placer, chaque mois, dans votre investissement immobilier, sachant qu’en général le loyer ne couvre pas la mensualité de crédit. Sauf si vous allongez la durée de remboursement ou si vous injectez de l’apport personnel dans l’opération (voir plus loin).

Payez à crédit. Gros avantage de l’immobilier locatif : il vous permet d’acquérir un important patrimoine grâce à l’effet de levier du crédit. Ce dernier vous permet de devenir propriétaire d’un actif qu’il est bien plus difficile de payer comptant. Aucun autre placement ne vous offre cette possibilité. En outre, le logement, au bout du compte, sera en partie payé par le loyer versé par le locataire.

Déductions fiscales et financement. Les intérêts de votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs. Une possibilité ouverte aussi bien en location vide (déficit foncier) qu’en location meublée (déduction de charges et amortissements des recettes locatives). Ainsi, plus vous empruntez, plus vous déduisez, plus vos impôts diminuent. Financer un investissement locatif par le crédit est donc fiscalement avantageux. Mais le plus souvent, le loyer ne couvre pas l’échéance de remboursement et vous devez chaque mois remettre de l’argent au pot : c’est l’effort d’épargne. Pour en savoir plus, voir La fiscalité immobilière.

Avec ou sans apport personnel ? Vous pouvez réduire, voire supprimer, votre effort d’épargne en plaçant de l’apport personnel dans l’opération. La banque vous consentira un meilleur taux, vous payerez moins d’intérêts (vous emprunterez moins) et les loyers seront équivalents aux remboursements ce qui sera plus confortable pour vos finances.

Pour bien mesurer les tenants et les aboutissants du financement, faites réaliser des simulations par la banque. Mais choisissez toujours des hypothèses réalistes en termes de hausses de loyers et de valorisation du logement à terme. Pour en savoir plus, voir financer un investissement locatif.

Immobilier : louer vide ou meublé ?

La location vide offre davantage de stabilité et de sécurité à l’investisseur mais son fonctionnement est moins souple que celui de la location meublée. Cette dernière bénéficie par ailleurs d’une fiscalité plus favorable. Et le rendement locatif n’est pas le même.

La location vide

Vous signez un bail de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, pour une période de trois ans. Le dépôt de garantie équivaut à un mois de loyer hors charge. Le locataire peut donner congé en respectant un préavis de trois mois, limité à un mois dans certains cas (mutation professionnelle subie, perte d’emploi, etc.).

La location meublée

En location meublée, le bail dure un an renouvelable par tacite reconduction (neuf mois pour les étudiants, dix mois maximum non renouvelables pour le nouveau bail mobilité). Le dépôt de garantie est d’un mois. Le logement doit être bel et bien meublé : une table et des chaises ne suffisent pas, le logement devant être immédiatement habitable. Pour en savoir plus : la liste des meubles obligatoires en location meublée.

Au forfait ou au réel ? Vos loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux, les Bic. Ce qui vous laisse deux options : le régime forfaitaire (vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos recettes locatives) ou le régime réel. Avec ce dernier, vous déduisez les charges et les amortissements, de vos recettes locatives lorsque vous les déclarez au fisc. Du coup, elles diminuent ce qui minore votre imposition.